Standards

Bundesgesetz (Arbeitsschutz)

Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG)

Legt die grundlegenden Pflichten des Arbeitgebers zum Schutz der Beschäftigten fest, insbesondere die Pflicht zur Gefährdungsbeurteilung und zur Organisation sicherer Arbeitsbedingungen. Für die Instandhaltung bedeutet dies, dass alle technischen Wartungs-, Prüf- und Inspektionsarbeiten systematisch bewertet, geplant und überwacht werden müssen.

Vom Deutschen Bundestag als Bundesgesetz beschlossen; rechtlich verbindlich, Grundlage des staatlichen Arbeitsschutzes.

Gilt für alle Betriebe und Arbeitsstätten, in denen Beschäftigte tätig sind, unabhängig von Branche und Gebäudetyp. Umfasst sämtliche Tätigkeiten im technischen Gebäudemanagement, von der Routinewartung bis zu komplexen Sanierungsprojekten.

Hoch – bildet die übergeordnete rechtliche Basis für alle organisatorischen Strukturen im FM, einschließlich Instandhaltungsstrategie, Gefährdungsbeurteilung und Unterweisung. In komplexen Liegenschaften steuert es die Ausgestaltung von FM-Managementsystemen, Rollen (Betreiber, Verantwortliche Personen) und die Einbindung von BMS/CAFM in den Arbeitsschutz.

Bundesverordnung (Betriebssicherheit)

Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV)

Regelt die sichere Bereitstellung, Benutzung, Prüfung und Instandhaltung von Arbeitsmitteln und überwachungsbedürftigen Anlagen wie Aufzüge, Druckanlagen, elektrische Anlagen und viele gebäudetechnische Systeme. Verlangt Gefährdungsbeurteilungen, Ermittlung von Prüffristen, Dokumentation und eine eindeutige Organisation der Betreiberpflichten.

Vom Bundesministerium für Arbeit und Soziales als Arbeitsschutzverordnung erlassen; rechtlich verbindlich, bußgeld- und teilweise strafbewehrt.

Gilt für alle Arbeitgeber und Betreiber von Arbeitsmitteln und überwachungsbedürftigen Anlagen in Arbeitsstätten, z. B. Aufzugsanlagen, RLT-Anlagen, Dampferzeuger, Druckbehälter, Türen und Tore. Deckt den gesamten Lebenszyklus von der Inbetriebnahme über Änderungen bis zur Stilllegung.

Hoch – zentrale Rechtsgrundlage für das gesamte technische Gebäudemanagement und die Instandhaltung. In technologisch anspruchsvollen Großimmobilien bildet sie die Basis für Prüf- und Fristenmanagement, Betreiberkonzepte, die Qualifikation des Personals und die Abbildung von Prüffristen und Zuständigkeiten in CAFM- und BMS-Systemen.

Technische Regel für Betriebssicherheit (TRBS)

TRBS 1111 – Gefährdungsbeurteilung und sicherheitstechnische Bewertung

Konkretisiert, wie Gefährdungsbeurteilungen für Arbeitsmittel und Anlagen durchzuführen sind, einschließlich Ermittlung von Maßnahmen, Wirksamkeitskontrolle und Dokumentation. Unterstützt das FM dabei, Instandhaltungs- und Prüfkonzepte risikobasiert zu strukturieren statt rein intervallgesteuert.

Erarbeitet vom Ausschuss für Betriebssicherheit und im Gemeinsamen Ministerialblatt bekannt gemacht; rechtlich mittelbar verbindlich über die Vermutungswirkung zur BetrSichV.

Gilt für alle Arbeitsmittel und Anlagen, die unter die BetrSichV fallen, und somit für nahezu alle technischen Anlagen im Gebäude. Deckt Planung, Betrieb, Änderung und Instandhaltung mit Fokus auf systematische Risikobetrachtung ab.

Hoch – maßgeblich für die methodische Ausgestaltung von Gefährdungsbeurteilungen im FM. In Großimmobilien wird sie genutzt, um Wartungsintervalle risikobasiert festzulegen, BMS-gestützte Überwachungsstrategien zu definieren und Prioritäten in Instandhaltungsprogrammen (z. B. condition based maintenance) zu setzen.

Technische Regel für Betriebssicherheit (TRBS)

TRBS 1201 – Prüfungen und Kontrollen von Arbeitsmitteln und überwachungsbedürftigen Anlagen

beschreibt Art, Umfang und Dokumentation von Prüfungen und Kontrollen, etwa wiederkehrende Prüfungen, Prüfungen nach Änderungen und anlassbezogene Prüfungen. Legt fest, wie Prüffristen zu ermitteln sind und welche Anforderungen an Prüfer und Prüforganisation gestellt werden.

Vom Ausschuss für Betriebssicherheit erarbeitet und durch das BMAS bekannt gemacht; technische Regel mit Vermutungswirkung für die BetrSichV.

Gilt für alle prüfpflichtigen Arbeitsmittel und überwachungsbedürftigen Anlagen, z. B. Aufzüge, Druckanlagen, sicherheitsrelevante Lüftungs- und Brandschutzanlagen. Umfasst die gesamte Prüfungstätigkeit im Lebenszyklus inklusive Dokumentation.

Hoch – operativer Kern für das Prüf- und Fristenmanagement in technischen Großanlagen. In komplexen Liegenschaften dient sie als Referenz für CAFM-Objektstrukturen, Prüfpläne, Service-Level-Vereinbarungen mit Dienstleistern und die Auditfähigkeit von Instandhaltungsprozessen.

Technische Regel für Betriebssicherheit (TRBS)

TRBS 1203 – Befähigte Personen

Definiert Anforderungen an Qualifikation, Erfahrung und Stellung von befähigten Personen, die Prüfungen und Beurteilungen von Arbeitsmitteln und Anlagen durchführen. Unterstützt Betreiber bei der Auswahl, Beauftragung und Dokumentation interner und externer Fachkräfte für Prüf- und Instandhaltungsaufgaben.

Erarbeitet vom Ausschuss für Betriebssicherheit und veröffentlicht vom BMAS; technische Regel mit Vermutungswirkung für die BetrSichV.

Gilt für alle Bereiche, in denen Prüfungen im Sinne der BetrSichV durchzuführen sind, einschließlich mechanischer, elektrischer und gebäudetechnischer Anlagen. Betrifft interne FM-Teams, Werkstätten sowie externe Service- und Prüfdienstleister.

Hoch – entscheidend für die rechtssichere Organisation von Prüf- und Instandhaltungsaufgaben in großen FM-Organisationen. In technologisch anspruchsvollen Großimmobilien dient sie der Rollen- und Qualifikationsdefinition, der Steuerung von Dienstleistungsverträgen und der Dokumentation von Befähigungen in HR- und CAFM-Systemen.

DGUV-Vorschrift (Unfallverhütung)

DGUV Vorschrift 3 – Elektrische Anlagen und Betriebsmittel

Legt Pflichten zur Prüfung elektrischer Anlagen und Betriebsmittel fest, inklusive Erst- und Wiederholungsprüfungen sowie Organisation der Prüfverantwortung. Ziel ist die Vermeidung elektrischer Unfälle durch einen sicheren Betrieb, regelmäßige Kontrolle und Instandhaltung der Elektroinstallation.

Herausgegeben von der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung; für Mitgliedsbetriebe verbindliche Unfallverhütungsvorschrift mit quasi-gesetzlichem Charakter.

Gilt für alle Unternehmen mit elektrischen Anlagen und Betriebsmitteln, unabhängig von der Branche, und damit auch für sämtliche gewerblich genutzten Gebäude und Liegenschaften. Umfasst sowohl fest installierte Anlagen als auch ortsveränderliche Geräte über den gesamten Nutzungszeitraum.

Hoch – zentrale Grundlage für Prüf- und Wartungskonzepte der Elektrotechnik in Großimmobilien. In technologisch komplexen Gebäuden wird sie zur Definition von Prüfumfängen, Sicht- und Messprüfungen, Geräteinventarisierung und zur Steuerung elektrischer Prüfungen über CAFM/CMMS herangezogen.

DIN-VDE-Norm

DIN VDE 0105-100 – Betrieb von elektrischen Anlagen

Regelt den sicheren Betrieb, die Instandhaltung und die Arbeiten an elektrischen Anlagen, einschließlich Planung, Organisation, Arbeitsfreigabe und Prüfungen. Definiert Arbeitsverfahren, Schutzmaßnahmen und Organisationsstrukturen, um Personen und Anlagen bei Betrieb und Wartung zu schützen.

Vom VDE/DKE als anerkannte elektrotechnische Norm herausgegeben; rechtlich nicht direkt, aber über BetrSichV, DGUV Vorschrift 3 und Verträge faktisch verbindlich.

Gilt für alle elektrischen Anlagen in Gebäuden, von Niederspannungsverteilungen über Sicherheitsstromversorgungen bis hin zu komplexen MSR- und BMA-Stromkreisen. Bezieht sich auf Betrieb, Instandhaltung, Prüfungen und Arbeiten im spannungsfreien und unter Spannung stehenden Zustand.

Hoch – maßgebliche Arbeitsgrundlage für Elektro-FM in großen Liegenschaften. In technologisch hochgerüsteten Gebäuden wird sie direkt in Betriebsanweisungen, Arbeitsfreigabeprozesse (Schaltanweisungen, Freischaltungen), Schulungen und die Parametrisierung von BMS-Alarmen (z. B. Selektivität, Ausfallkonzepte) überführt.

Landesrechtliche Technische Prüfverordnung

Technische Prüfverordnungen (TPrüfVO, PrüfVO, BetrVO je nach Bundesland)

Legen fest, welche sicherheitstechnischen Anlagen und Einrichtungen in Gebäuden regelmäßig durch Sachverständige geprüft werden müssen, z. B. Aufzüge, RLT-Anlagen für Rauchabzug, Brandmeldeanlagen, CO-Warnanlagen und Sicherheitsstromversorgungen. Bestimmen Prüfintervalle, Zuständigkeiten und Prüfinhalte als Ergänzung zur Bauordnung.

Von den jeweiligen Bundesländern als Rechtsverordnungen erlassen; rechtlich verbindlich und durch Bauaufsichtsbehörden sowie zugelassene Sachverständige/VÜA umzusetzen.

Gelten für bestimmte Gebäudeklassen und Sonderbauten wie Hochhäuser, Versammlungsstätten, Krankenhäuser, Verkaufsstätten, Garagen und Industriebauten. Umfassen die wiederkehrende bauordnungsrechtliche Prüfung im Betrieb über die gesamte Nutzungsphase.

Hoch – in komplexen Liegenschaften zentral für die Planung von Sachverständigenprüfungen, Anlagenabstellungen und Nutzerkommunikation. FM muss sie eng mit BetrSichV-Prüfungen verzahnen und in CAFM-Kalender, BMS-Betriebsstrategien (z. B. Testbetrieb, Brandfallsteuerungen) und Betreiberhandbücher integrieren.

DIN-Norm (Instandhaltung)

DIN 31051 – Grundlagen der Instandhaltung

Definiert grundlegende Begriffe, Arten und Strategien der Instandhaltung (Inspektion, Wartung, Instandsetzung, Verbesserung) und schafft eine einheitliche Sprache für Planung und Steuerung. Unterstützt die Strukturierung von Instandhaltungsprozessen, Kennzahlen und Maßnahmenpaketen über alle Gewerke hinweg.

Vom DIN als nationale Norm veröffentlicht; technisch-advisory, bildet aber den allgemein anerkannten Stand der Technik zur Instandhaltung.

Gilt branchenübergreifend für alle technischen Anlagen und Einrichtungen, unabhängig von Art und Gebäudetyp. Fokus liegt auf der konzeptionellen Ausgestaltung von Instandhaltungsstrategien über den gesamten Lebenszyklus.

Hoch – Basisnorm für das Instandhaltungsmanagement im FM, insbesondere für die Gestaltung von Wartungsstrategien, KPI-Systemen und Serviceverträgen. In technologisch anspruchsvollen Großimmobilien dient sie als Referenz für standardisierte Begriffe in CAFM-Systemen, Reportingstrukturen und die Ausrichtung von Instandhaltungsmodellen (z. B. zustandsorientiert, vorbeugend).

DIN-EN-Norm (Instandhaltung)

DIN EN 13306 – Instandhaltung – Begriffe der Instandhaltung

Legt einheitliche europäische Begriffe für Instandhaltungsarten, -prozesse, -rollen und -kennzahlen fest. Erleichtert die Standardisierung und Vergleichbarkeit von Instandhaltungsleistungen, insbesondere in multinationalen oder vielgliedrigen Portfolios.

Vom DIN als europäische Norm (EN) übernommen; technisch-advisory, wird häufig in Verträgen und Managementsystemen referenziert.

Gilt für alle Arten von Anlagen und Systemen, unabhängig von Branche oder Gebäudetyp. Schwerpunkt liegt auf Terminologie und Strukturierung von Instandhaltungsaktivitäten und -organisation.

Mittel – unterstützt FM bei der Harmonisierung von Begriffsverständnis, SLA-Definition und Kennzahlen in großen, internationalen oder dezentralen Portfolios. In technologisch komplexen Liegenschaften ist sie besonders nützlich für Reporting, Benchmarking und die Gestaltung standardisierter Wartungsverträge.

VDI-Richtlinie (Gebäudetechnik allgemein)

VDI 3810 Blatt 1 – Betreiben und Instandhalten von gebäudetechnischen Anlagen – Grundlagen

Beschreibt allgemein gültige organisatorische und technische Grundsätze für Betrieb und Instandhaltung gebäudetechnischer Anlagen, einschließlich Dokumentation, Betreiberpflichten, Wartungs- und Inspektionskonzepte. Bietet eine FM-nahe Strukturierung von Objektunterlagen, Anlagenkennzeichnung und Schnittstellen zu Dienstleistern.

Vom Verein Deutscher Ingenieure (VDI) herausgegeben; technisch-advisory, aber als anerkannte Regel der Technik im FM weit verbreitet.

Gilt gewerkeübergreifend für gebäudetechnische Anlagen in allen Gebäudearten, von Büro- und Verwaltungsgebäuden bis zu Gesundheitsbauten und Industrieanlagen. Deckt den gesamten Betriebs- und Instandhaltungszeitraum ab.

Hoch – zentrale Orientierungsrichtlinie für FM-Organisationen bei Aufbau von Betreiberhandbüchern, Wartungsstrategien, Dokumentationsstrukturen und Rollendefinitionen. In technologisch anspruchsvollen Liegenschaften dient sie als Blaupause für die Integration von TGA, CAFM, BMS und Betreiberprozessen.

VDI-Richtlinie (RLT/Hygiene)

VDI 3810 Blatt 4 in Verbindung mit VDI 6022 – Raumlufttechnische Anlagen – Betreiben und Instandhalten

Konkretisiert Anforderungen an Betrieb, Inspektion, Reinigung und Wartung von raumlufttechnischen Anlagen mit Fokus auf Hygiene und Funktionserhalt. Legt organisatorische Abläufe, Prüfintervalle und Qualifikationsanforderungen für Hygienekontrollen und Instandhaltung fest.

Vom VDI herausgegeben; technisch-advisory, wird in vielen Verträgen, Behördenanforderungen und Zertifizierungen als Stand der Technik verlangt.

Gilt für zentrale und dezentrale RLT-Anlagen in allen Gebäuden mit mechanischer Lüftung und Klimatisierung, insbesondere Büros, Krankenhäuser, Schulen, Einkaufszentren und Sonderbauten. Erstreckt sich auf Planung des Betriebs, regelmäßige Hygieneinspektionen und laufende Instandhaltung.

Hoch – essenziell für den hygienegerechten Betrieb von Lüftungs- und Klimaanlagen in Großimmobilien. In technisch komplexen Gebäuden steuert sie Wartungspläne, Reinigungsintervalle, Hygieneschulungen sowie die Verknüpfung von RLT-Überwachungsfunktionen mit dem BMS und dem Qualitätsmanagement.

VDI-Richtlinie (Trinkwasser)

VDI 3810 Blatt 2 in Verbindung mit VDI 6023 – Trinkwasser-Installationen – Betreiben und Instandhalten

Legt Anforderungen an Betrieb, Inspektion, Wartung und Sanierung von Trinkwasseranlagen fest, um Hygiene und Funktion zu gewährleisten und Legionellenrisiken zu vermeiden. Beschreibt Anlagenkonzepte, Spülstrategien, Prüf- und Dokumentationspflichten aus Betreiberperspektive.

Vom VDI herausgegeben; technisch-advisory, gilt als anerkannte Regel der Technik und wird von Gesundheitsämtern und Gerichten regelmäßig herangezogen.

Gilt für Trinkwasser-Installationen in allen Gebäuden, insbesondere in Krankenhäusern, Pflegeeinrichtungen, Hotels, Sportstätten, Verwaltungs- und Wohngebäuden mit größeren Anlagen. Umfasst den Betrieb, die Instandhaltung und Anpassungen über die gesamte Nutzungsdauer.

Hoch – in Großimmobilien zentral für die Organisation der Trinkwasserhygiene und Legionellenprävention. FM nutzt die Richtlinie für Probenahmepläne, Spül- und Betriebsstrategien, Dokumentation in CAFM-Systemen und die Integration von Temperatur- und Durchflussüberwachung in BMS und Risikomanagement.

VDI-Richtlinie (Gebäudeautomation)

VDI 3810 Blatt 3 in Verbindung mit VDI 3814 – Gebäudeautomation – Betreiben und Instandhalten

Beschreibt Betrieb, Instandhaltung und Optimierung von Gebäudeautomationssystemen, einschließlich Leittechnik, Feldgeräten und Kommunikationsinfrastruktur. Adressiert Funktionskontrollen, Softwarepflege, Parametrierung und die Nutzung von Automationsfunktionen für energie- und instandhaltungstechnische Optimierung.

Vom VDI herausgegeben; technisch-advisory und in der Praxis maßgeblicher Stand der Technik für GA/GLT.

Gilt für Gebäudeautomationssysteme in allen Gebäudetypen, insbesondere in energie- und regelungstechnisch komplexen Liegenschaften wie Krankenhäusern, Laborgebäuden, Hochhäusern und Campusanlagen. Umfasst den gesamten Betriebs- und Optimierungszeitraum.

Hoch – Schlüsselrichtlinie für die Kopplung von Instandhaltungsprozessen mit der Gebäudeautomation. In technisch hochgerüsteten Großimmobilien dient sie zur Definition von Zustandsüberwachung, Alarmstrategien, Trendanalysen sowie zur Unterstützung vorausschauender Instandhaltung (Predictive Maintenance) und Energieoptimierung.

VDI-Richtlinie (Brandschutztechnik)

VDI 3810 Blatt 6 in Verbindung mit VDI 6010 – Brandschutz- und Sicherheitstechnik – Betreiben und Instandhalten

Regelt Betrieb, Inspektion und Wartung brandschutz- und sicherheitstechnischer Anlagen wie Brandmeldeanlagen, Sprachalarmanlagen, Rauch- und Wärmeabzugsanlagen, Feststellanlagen und Löschanlagen. Fokussiert auf Funktionssicherheit, Verfügbarkeit und dokumentierte Wirksamkeitsnachweise im Betrieb.

Vom VDI herausgegeben; technisch-advisory, wird von Sachverständigen, Versicherern und Behörden als Stand der Technik eingesetzt.

Gilt für brandschutz- und sicherheitstechnische Anlagen in nahezu allen Nichtwohngebäuden und Sonderbauten, insbesondere Krankenhäuser, Versammlungsstätten, Hochhäuser, Verkaufsstätten und Industrieanlagen. Umfasst laufenden Betrieb, regelmäßige Inspektion, Wartung, Funktionsprüfungen und Störungsmanagement.

Hoch – kritische Grundlage für FM bei der Organisation von Brandschutzwartung, Sachverständigenprüfungen und Alarmierungsprozessen. In komplexen Liegenschaften steuert sie die Verzahnung von Brandschutzanlagen mit BMS, Notfallorganisation, Evakuierungskonzepten und die belastbare Dokumentation für Behörden und Versicherer.

TRBS (Spezialregel Aufzüge)

TRBS 3121 – Betrieb von Aufzugsanlagen

Beschreibt Anforderungen an den sicheren Betrieb von Aufzugsanlagen, einschließlich Organisation der Personenbefreiung, Unterweisung von Beauftragten Personen und Umgang mit Störungen. Ergänzt technische Vorgaben um klare organisatorische und dokumentarische Pflichten des Betreibers.

Vom Ausschuss für Betriebssicherheit erarbeitet und durch das BMAS veröffentlicht; technische Regel mit Vermutungswirkung zur BetrSichV.

Gilt für alle Aufzugsanlagen im Anwendungsbereich der BetrSichV, unabhängig vom Gebäudetyp, z. B. Personen- und Lastenaufzüge in Büro-, Wohn-, Klinik- oder Industriegebäuden. Umfasst den laufenden Betrieb, Störungs- und Notfallszenarien sowie die Zusammenarbeit mit Wartungsunternehmen.

Hoch – in nahezu allen Großimmobilien mit Aufzugsanlagen unmittelbar relevant. FM nutzt die Regel, um Notruf- und Befreiungskonzepte, Rufbereitschaften, Unterweisungskonzepte, Zusammenarbeit mit Wartungsfirmen und die Abbildung von Störungen und Einsätzen im BMS/CAFM zu strukturieren.